不動産売却時の税金・諸費用について

不動産のご売却時には、さまざまな諸費用や税金がかかります。
売却する際には手取り金額がいくらくらいになるのかを
事前にチェックした上で計画的に売却を進めましょう。

売却仲介手数料

仲介として売却する場合には、その報酬として支払うお金(仲介手数料)がかかります。
売買契約成立時の成功報酬として支払うものになりますので、売却依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はありません。
ファミリエにて直接買取りの場合は仲介手数料が一切かかりません。

POINT仲介手数料の計算方法

（売買価格の3％）+ 6万円＋消費税がかかります。
※売買価格が400万円超の場合

例）売買価格が3000万円の場合

◆ 3000万円×3％＋6万円＝96万円（税抜）
◆ 96万円×110％＝105万6000円（税込）

印紙代

不動産を売却した場合、買主との間で「不動産売買契約書」を交わします。
このときにかかる税金が「印紙税」で、売主・買主それぞれが負担となります。
※印紙代は「売買契約書」に記載してある金額によって、異なります。

契約金額	本則税率	軽減税率
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え 5億円以下のもの	10万円	6万円

※ここに掲載の内容は、2021年4月現在適用されている法令に基づいています。間違いが無いよう細心の注意を払っておりますが、法律が変更されたり、万一間違いがありそれによって不利益を被ることがあっても責任を負いかねますので、最終的には税理士・会計士税務署等に確認をお願い致します。

登録免許税

売却する不動産に抵当権が設定されている場合は登記の必要があります。

登録免許税（抵当権抹消）・・・不動産1個につき1,000円

戸建の場合は土地と建物をそれぞれカウントするので2,000円となります。
マンションの場合、見た目は1つの土地でも、登記上は数個の土地に分かれている場合があるので注意が必要です。

譲渡所得について

売った金額から、その物件を取得する際にかかった代金や、購入時と売却時の諸費用を差し引いても利益が出た場合、譲渡所得に対して所得税や住民税がかかります。
マイホームを売る際は、最高で3,000万円の特別控除が受けられたり、所有期間等の条件によって税率が異なったり、要件によって軽減措置が設けられています。

譲渡所得税の税率

譲渡所得にかかる税金は、不動産の「所有期間」によって異なります。

所有期間が5年以下（短期譲渡所得）	短期譲渡所得金額×39%（所得税30%+住民税9%+復興所得税2.1%）
所有期間が5年超（長期譲渡所得）	長期譲渡所得金額×20%（所得税15%+住民税5%+復興所得税2.1%）

譲渡所得はあくまでも売却したことによって得た利益なので、その不動産を購入したときや売却したときにかかった費用を売却金額から差し引いて計算しなければなりません。
損をした気になるかもしれませんが、売買には税金はつきもの。譲渡所得から諸費用を差し引くことで、譲渡所得税は売却益が出た分だけ多く課税されるため、結果として節税対策になるとお考えいただければと思います。

引き渡し準備などにかかる費用

売却する物件の名義が売主以外になっていたり住所が変更になっている場合などは、そのまま買主が所有権移転登記をすることができません。そのため、修正するための登記の費用がかかります。
また、引き渡し条件によってはその費用もかかってきます。（引き渡し条件が、リフォーム渡し・更地渡しなど）

その他税金（相続税・贈与税）

１. 相続
相続というのは、人が亡くなったときに、亡くなった人（＝被相続人）の財産（＝相続財産）を、その人の子や妻など（＝相続人）が受け継ぐことをいいます。
①　相続の順序（法定相続人）と相続できる割合（法定相続分）
法定相続人は配偶者と一定の血族からなり、配偶者は必ず法定相続人となります。配偶者以外は子、親、兄弟の順位で､人数による均等な相続分となります。
②　相続財産の分割
不動産などの財産は､相続があったと同時に、その相続財産の分割が決まるまで、法定相続人の共有財産ということになります。「遺言書」がある場合には基本的にはその遺言の内容にしたがって、無い場合には①の法定相続人が話し合いで分割することになります。この分割について話し合うことを「遺産分割協議」、その協議内容を文書にしたものを「遺産分割協議書」といいます。この場合法定相続分は話し合いの基準とはなりますが､法定相続分にとらわれる必要はありません。また、相続による不動産の名義変更を「相続登記」といい、その際、「遺言書」もしくは「遺産分割協議書」が必要になります。

不動産の相続がある場合には登記を司法書士に、相続税の申告が必要な場合には申告手続きを税理士に依頼することが多いです。
どちらも遺産分割協議書の作成まで相談に乗ってもらえます。
わからない場合は当社までご相談いただければ信頼おける司法書士や税理士をご紹介させていただきますので、お気軽にご相談ください。

２. 相続税
相続が発生し、相続財産が一定額以上あると､財産を相続した相続人には「相続税」が課税されます。相続税は「相続開始後10ヶ月以内」に税務署に申告をし、相続税額を「現金納付」が原則となります。
相続税の基礎控除額の計算方法
3,000万円＋（600万円 × 法定相続人の数）

例えば、法定相続人が1人の場合、基礎控除額は3,600万円となります。もし、相続財産（課税価格）が3,600万円（上記基礎控除額）以下の場合には相続税はかかりません。もし、基礎控除額以上の場合、各相続人に法定相続分で割り振った価格に次の税率を適用して相続税額を計算します。

詳細は国税庁ホームページより
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

相続財産売却時の特例

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
空き家売却時の3000万円控除の主な要件
・昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
・区分所有建物登記がされている建物でないこと。
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
※譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。（必要に応じてリフォーム等）又は家屋取壊し後に敷地を売ること。

※注意していただきたい点は上記に当てはまる相続物件を中古戸建として売却するなら耐震証明取得、土地として売却するなら建物を解体して更地で売ることが原則となります。耐震証明取得も建物解体もお金がかかることですが、建物や敷地の状況によって売却方法は変わってきますので、一度ご相談いただければと思います。

詳細は国税庁ホームページより
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm